房貸里的利息如何計算？政策未松動 多地房貸利率穩(wěn)中微降

LPR報價連續(xù)兩月未變 后續(xù)仍有下行空間

政策未松動 多地房貸利率穩(wěn)中微降

中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年6月22日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。1年期和5年期以上LPR均與上月持平。不過多位市場人士預(yù)期，后期LPR報價仍有下降空間，將有助于帶動房貸利率的下調(diào)。

多份機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的報告顯示，伴隨今年上半年多次“降息”，多地銀行的房貸利率已呈現(xiàn)出穩(wěn)中趨降的態(tài)勢。但目前涉房金融政策“房住不炒”基調(diào)未有調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士也表示，在利率下行、多地人才落戶配套政策密集發(fā)布等因素的助推下，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出復(fù)蘇跡象，不過受到部分城市疫情防控再度升級的影響，后期走勢仍存不確定性。

LPR連續(xù)兩月未變 下行仍有空間

6月LPR報價出爐，1年期和5年期以上LPR均與上期持平，基本符合市場此前的預(yù)期。國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，本月MLF招標(biāo)利率未做下調(diào)，與之掛鉤的LPR因此也就沒做調(diào)整。與此同時，目前央行加強打擊資金空轉(zhuǎn)套利行為，貨幣政策工具使用更加謹(jǐn)慎。

5月至6月，LPR報價已經(jīng)連續(xù)兩次未變。不過多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，后期LPR仍存在進(jìn)一步下行空間。6月17日召開的國務(wù)院常務(wù)會議部署引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步向企業(yè)合理讓利，助力穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤;要求加快降費政策落地見效，為市場主體減負(fù)。

中國民生銀行首席研究員溫彬表示，國務(wù)院常務(wù)會議政策部署釋放了積極的信號，有助于對市場關(guān)于政策收緊的預(yù)期給予一定修正。下一階段，貨幣金融政策將繼續(xù)加大對實體經(jīng)濟(jì)的支持力度，隨著CPI漲幅進(jìn)一步回落，降準(zhǔn)和降息仍有空間和必要，適時適度調(diào)降存款基準(zhǔn)利率，引導(dǎo)LPR下行，實現(xiàn)直接融資和間接融資成本“雙下降”。

東方金誠首席宏觀分析師王青也表示，考慮到海外疫情對國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)運行帶來的影響，下半年GDP增速向潛在經(jīng)濟(jì)增長水平回歸過程中，仍需要宏觀政策進(jìn)一步發(fā)力，其中對貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)的需求并未減弱。“由此我們判斷，今年在金融系統(tǒng)加大對實體經(jīng)濟(jì)讓利的同時，以寬貨幣推動寬信用仍是貨幣政策的主要傳導(dǎo)路徑，下半年政策性降息、降準(zhǔn)過程有望持續(xù)推進(jìn)。”他說。

多地房貸利率穩(wěn)中有降 住房交易活躍

上海易居房地產(chǎn)研究院22日發(fā)布報告稱，從歷史數(shù)據(jù)看，今年上半年LPR已公布了6期，其中在2月份和4月份分別做了下調(diào)，體現(xiàn)了降息的政策導(dǎo)向。對于商業(yè)銀行來說，在今年上半年三次降準(zhǔn)的政策帶動下，落實降息政策的積極性也在提高。

實際上，多地的房貸利率已呈現(xiàn)穩(wěn)中有降、溫和下行的趨勢。融360大數(shù)據(jù)研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在5月20日至6月18日的數(shù)據(jù)監(jiān)測期內(nèi)，全國首套房貸款平均利率為5.28%，環(huán)比下降4個基點;二套房貸款平均利率為5.60%，環(huán)比下降3個基點。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，一線城市目前房貸利率變化還是比其他城市更穩(wěn)一些，和LPR變動幅度的同步性更高;其他城市變化差異更大一些，平穩(wěn)、小幅微調(diào)和大幅下降的都有。

“每個銀行在LPR基礎(chǔ)上的加點基本是一致的。今年以來，LPR在下行，因此房貸利率也在下行。”北京一位房地產(chǎn)中介人士介紹說。

“上半年市場流動性合理充裕，商業(yè)銀行資金成本持續(xù)下行，有空間下調(diào)房貸利率。”董希淼表示。與此同時，房貸資產(chǎn)一直是相對優(yōu)質(zhì)的銀行資產(chǎn)，銀行也有動力繼續(xù)積極布局該領(lǐng)域業(yè)務(wù)。

易居房地產(chǎn)研究院報告分析稱，今年上半年房貸利率的下調(diào)有助于減少月供的壓力，客觀上有助于激活部分觀望的購房需求。其發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，6月上半月，其重點監(jiān)測的13個城市二手房成交量為41663套，較2019年同期增長19.5%，創(chuàng)2016年10月以來的新高。

“預(yù)計下半年LPR有進(jìn)一步下調(diào)的空間，這有助于帶動房貸利率的下調(diào)。結(jié)合新盤供應(yīng)增加、房企積極降價促銷等因素，住房交易有望進(jìn)一步活躍。”該報告稱。

樓市現(xiàn)回暖跡象 “房住不炒”基調(diào)不變

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然今年第一季度房地產(chǎn)市場受疫情影響降到冰點，但目前市場已經(jīng)顯現(xiàn)出持續(xù)復(fù)蘇的態(tài)勢。住房交易量的大幅回暖就是例證之一。

“房地產(chǎn)市場的小陽春已經(jīng)出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)市場研究中心首席分析師張大偉表示，除了房貸利率的穩(wěn)中趨降之外，多地最近密集發(fā)布人才落戶配套政策也是助推房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的重要原因。

南昌市6月22日發(fā)布《關(guān)于支持大學(xué)畢業(yè)生和技能人才來昌留昌創(chuàng)業(yè)就業(yè)的實施意見》明確了落戶有獎勵、就業(yè)有補貼、創(chuàng)業(yè)有扶持、購房有實惠等多項措施。6月20日，浙江省義烏市也進(jìn)一步調(diào)整人才政策，指出取消戶籍要求、調(diào)整在義烏工作(社保繳納)滿2年以上要求及調(diào)整按揭貸款首付款比例要求。

“累計來看，截至6月中旬，我國已有超過百城發(fā)布吸引人才的新政。在人才配套政策中，放松落戶、給予購房補貼等成為各地吸引人才主要手段。”張大偉說。他認(rèn)為，信貸政策與人才政策微調(diào)將對未來房地產(chǎn)市場走向產(chǎn)生重要影響。

不過，部分城市疫情防控再度升級或給后期樓市走勢帶來不確定性。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙預(yù)計，隨著疫情防控再度升級，6月市場需求將延緩釋放，各城市價格上漲動力或有所不足。

值得注意的是，在流動性合理充裕、房貸利率有望繼續(xù)下行的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控仍將堅守“房住不炒”的定位。央行日前發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告(2020)》指出，下一步，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。堅持因城施策，緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，完善長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。(記者 張莫 梁倩)

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