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房貸利率轉(zhuǎn)換怎么選更劃算？央行給出答案快來看看吧！

2020-07-03 15:24:44 來源：經(jīng)濟日報

3月起，個人房貸利率要選擇轉(zhuǎn)換為LPR利率或者固定利率。為什么要轉(zhuǎn)換?什么貸款需要轉(zhuǎn)換?怎么選擇更劃算?央行日前就一些熱點問題進(jìn)行了回應(yīng)。

為什么要轉(zhuǎn)換?

這是利率市場化改革的重要一步。2019年8月，央行改革貸款市場報價利率(LPR)。按照央行的要求，2020年3月起，各家銀行開始將存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR。

金融機構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)加點形成(加點可為負(fù)值)，加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉(zhuǎn)換為固定利率。

央行稱，目前大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為定價基準(zhǔn)，但存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)仍主要是貸款基準(zhǔn)利率。2015年10月以來，貸款基準(zhǔn)利率一直保持不變。相比貸款基準(zhǔn)利率，LPR的市場化程度更高，能及時反映市場利率變化，2019年8月以來已多次下降。

為保護(hù)借貸雙方權(quán)益，特別是讓借款人享受利率下行帶來的好處，央行明確自2020年3月1日開始，推進(jìn)存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

什么貸款需要轉(zhuǎn)換?

央行稱，需要轉(zhuǎn)換定價基準(zhǔn)的貸款要同時滿足幾個條件：

一是2020年1月1日前已發(fā)放，或已簽訂合同但未發(fā)放;

二是參考貸款基準(zhǔn)利率定價;

三是浮動利率。

固定利率貸款、已參考貸款市場報價利率(LPR)的浮動利率貸款等無需轉(zhuǎn)換。

已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。

公積金個人住房貸款不需要轉(zhuǎn)換，但組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款也要轉(zhuǎn)換定價基準(zhǔn)。

LPR和固定利率哪個更好?

在轉(zhuǎn)換的時候，個人面臨兩個選擇：

第一個是，選擇固定利率。房貸利率與你當(dāng)前的利率水平保持不變，以后也不管LPR利率怎么變化，你的房貸利率都不變;

第二個是，選擇浮動利率。房貸利率根據(jù)LPR的變動而變化。

那么問題來了，選哪個好?

央行稱，兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢，具體如何選擇取決于自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷。

如果認(rèn)為未來LPR會下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價會更好;

如果認(rèn)為未來LPR可能上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會有優(yōu)勢。

舉個例子，如果你目前的個人房貸利率是在5年期貸款基準(zhǔn)利率上打9折，那么按照目前5年期貸款基準(zhǔn)利率計算，你的實際執(zhí)行利率水平為4.41%(=4.9%×0.9)。根據(jù)人民銀行〔2019〕30號公告，個人房貸轉(zhuǎn)換前后利率水平保持不變。

一是如果選擇轉(zhuǎn)為固定利率，那么個人房貸在整個合同剩余期限內(nèi)，都將執(zhí)行4.41%這個利率。

二是如果選擇轉(zhuǎn)為參考LPR定價，個人房貸利率水平將按照“5年期以上LPR+(-0.39%)”確定。其中，-0.39是固定加點點差，根據(jù)當(dāng)前實際執(zhí)行利率(4.41%)與2019年12月公布的5年期以上LPR(4.8%)之間的差確定。轉(zhuǎn)換后到第一個重定價日前，房貸利率還是4.41%，但計算方式變成了“LPR4.8%+(-0.39%)”;從第一個重定價日起，房貸利率就會變成“當(dāng)時最新的5年期LPR+(-0.39%)”;以后每個重定價日都以此類推。

對比上述方式，很明顯，如果判斷未來5年期以上LPR+(-0.39%)>4.41%，即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%，也就是說未來的LPR比4.8%高，就可選擇第一種;反之，如果判斷未來LPR比4.8%低，就可選擇第二種。

其實無論是何種轉(zhuǎn)換方式，轉(zhuǎn)換后的房貸利率不得低于原有的利率水平，除非LPR下降。這主要是為了貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅守“房住不炒”的定位，不向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯誤信號，同時也有助于控制上升較快的居民部門杠桿率。

具體來說，業(yè)內(nèi)專家均預(yù)計，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協(xié)商，采用LPR作為定價基準(zhǔn)(浮動利率)將可能是普遍的方式。

銀行會不會故意提高LPR報價?

央行稱，LPR報價機制已盡可能保證報價行真實報價，使公布的LPR具有公允性。18家LPR報價行都是同類型銀行中具有較強影響力、公信力和定價能力的銀行，且需要根據(jù)本行對最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率報價，也就是說，報價行的報價都是有真實交易作為支撐的。

同時，央行和利率定價自律機制對各報價行的報價行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，定期考核評估其報價質(zhì)量，并根據(jù)考核情況對報價行進(jìn)行優(yōu)勝劣汰。

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